Lei do Inquilinato: o que todo locador precisa saber

A principal legislação que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil é a Lei do Inquilinato, e como alugar um imóvel é uma prática comum entre os brasileiros, é fundamental compreender as normas que regem essa relação.

Isso pode ajudar a evitar conflitos e assegurar os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas.

Por isso, neste artigo você confere um panorama detalhado sobre essa lei, destacando os aspectos mais relevantes que todo locador deve conhecer.

O que é a lei do inquilinato?

A Lei do Inquilinato, formalmente conhecida como Lei n.º 8.245, foi promulgada em 18 de outubro de 1991.

Ela estabelece as regras para as locações de imóveis urbanos, definindo os direitos e deveres tanto dos locadores (proprietários) quanto dos locatários (inquilinos).

Seu objetivo principal é equilibrar as relações locatícias, proporcionando segurança jurídica para ambas as partes envolvidas no contrato de aluguel. ​

Quando será aplicada a lei do inquilinato?

A Lei do Inquilinato prevê procedimentos judiciais específicos relacionados às locações, tais como:​

• Ação de despejo: utilizada pelo proprietário para retomar o imóvel em casos previstos na lei
• Ação de consignação em pagamento: permite ao inquilino depositar judicialmente valores devidos quando o proprietário se recusa a recebê-los
• Ação revisional de aluguel: possibilita o reajuste do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado
• Ação renovatória: garante ao inquilino do imóvel comercial o direito de renovar o contrato de locação, desde que atendidos os requisitos legais

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Esses procedimentos visam assegurar que as relações locatícias sejam conduzidas de forma justa e equilibrada, protegendo os interesses de ambas as partes.

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Quais são os direitos do inquilino?

A Lei do Inquilinato confere ao inquilino diversos direitos que visam garantir uma locação justa e segura. Abaixo você conhece os principais direitos​.

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves

É obrigação do proprietário entregar o imóvel em perfeito estado de uso, atendendo à finalidade a que se destina.

Isso significa que o imóvel deve estar limpo, com todas as instalações elétricas, hidráulicas e estruturais funcionando adequadamente.

Caso contrário, o inquilino pode exigir que os reparos necessários sejam realizados antes da mudança. ​

2. Não pagar despesas extras do condomínio

O inquilino é responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio, como:

• Salários de funcionários
• Consumo de água e luz das áreas comuns
• Limpeza e conservação

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No entanto, despesas extraordinárias, como obras de melhoria, pintura da fachada ou instalação de novos equipamentos, são de responsabilidade do proprietário. ​

3. Ter preferência na compra do imóvel

Se o proprietário decidir vender o imóvel durante o período de locação, o inquilino tem o direito de preferência na compra.

Isso significa que o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições que ofereceria a terceiros.

Caso esse direito não seja respeitado, o inquilino pode pleitear a transferência da propriedade para seu nome, se assim desejar. ​

4. Receber de volta o dinheiro gasto em benfeitorias e reformas

Existem dois tipos de benfeitorias que podem ser indenizadas ao inquilino:​

• Benfeitorias necessárias: aquelas indispensáveis para a conservação do imóvel ou para evitar sua deterioração, como reparos em telhado ou encanamento. Essas benfeitorias são indenizáveis, independentemente de autorização prévia do locador
• Benfeitorias úteis: aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a instalação de grades de segurança. Para serem indenizadas, necessitam de autorização prévia e por escrito do locador

Além dessas, tem ainda as benfeitorias voluptuárias, que são meramente estéticas, não são indenizáveis e podem ser retiradas pelo inquilino ao final do contrato, desde que não causem danos ao imóvel.

Quais são os deveres do inquilino?

Assim como possui direitos, o inquilino também tem deveres estabelecidos pela Lei do Inquilinato, visando a manutenção de uma relação locatícia equilibrada. Conheça eles abaixo​.

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

O inquilino deve pagar pontualmente o valor do aluguel e demais encargos estipulados no contrato, como condomínio, IPTU e contas de consumo (água, luz, gás). A inadimplência pode levar a ações de despejo e cobrança de multas previstas contratualmente. ​

2. Usar o imóvel apenas para moradia

O imóvel deve ser utilizado conforme a destinação acordada no contrato. Se o contrato prevê uso residencial, o inquilino não pode utilizá-lo para fins comerciais, e vice-versa. Alterar a finalidade sem consentimento do locador pode resultar em rescisão contratual. ​

3. Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu

Ao término da locação, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgastes naturais decorrentes do uso. Isso inclui a realização de pequenos reparos, pintura e limpeza.

Para isso, recomenda-se a realização de vistorias detalhadas com fotos e laudos no início e no fim da locação, assegurando clareza quanto ao estado do imóvel.

4. Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos

Caso surjam problemas estruturais, como infiltrações, rachaduras ou vazamentos, o inquilino deve comunicar prontamente o locador, para que as providências adequadas sejam tomadas.

Se o inquilino se omitir, poderá ser responsabilizado pelo agravamento do dano.

5. Cumprir as regras do condomínio

O locatário deve seguir todas as normas do regulamento interno do condomínio, como horários de silêncio, uso de áreas comuns e regras para visitantes.

O descumprimento pode gerar multas, de responsabilidade do inquilino, além de desentendimentos com vizinhos e a administração.

O que diz a lei do inquilinato sobre quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação?

A quebra de contrato é uma das situações mais delicadas em uma relação de aluguel. Pela Lei do Inquilinato:

• Se o inquilino quiser sair antes do prazo contratual, ele deve pagar a multa rescisória proporcional ao tempo restante de contrato, conforme estipulado no contrato de locação
• Porém, essa multa pode ser isenta em caso de transferência de trabalho para outra cidade, desde que devidamente comprovada e com aviso prévio de 30 dias ao locador
• Já o locador só pode retomar o imóvel antes do término do contrato em situações muito específicas previstas por lei, como falta de pagamento, infrações contratuais ou se precisar do imóvel para uso próprio — sempre respeitando prazos e notificações legais

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Além disso, tanto o inquilino quanto o proprietário devem respeitar o aviso prévio de 30 dias para desocupação ao fim do contrato, caso ele esteja por prazo indeterminado.

Como funcionam os reajustes de aluguel?

O valor do aluguel pode ser reajustado anualmente, de acordo com o índice de correção monetária previsto em contrato. Os mais comuns são:

• IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado – calculado pela FGV, foi por muito tempo o mais usado, mas tem oscilado bastante
• IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo – medido pelo IBGE, tem sido preferido por ter variações mais suaves
• INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor – usado para reajustes em contratos mais antigos

Oportunidade: Empréstimo para aluguel

Importante: o reajuste deve constar no contrato, e não pode ser aplicado com base em critérios subjetivos. O proprietário não pode simplesmente “aumentar o valor porque sim”.

Em caso de discordância sobre o valor praticado no mercado, ambas as partes podem recorrer à ação revisional de aluguel, garantindo que o valor se mantenha justo.

A Lei do Inquilinato é uma ferramenta essencial para manter a boa convivência entre locador e inquilino. Para o proprietário, conhecer seus direitos e deveres garante mais segurança jurídica, evita conflitos e facilita a administração do imóvel.

Por isso, antes de firmar qualquer contrato, leia atentamente a legislação, busque auxílio de profissionais especializados e, sempre que possível, formalize todas as cláusulas por escrito, com clareza e transparência.

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