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Financiamento imobiliário: o que é, tipos e como funciona?

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Adquirir a casa própria é um sonho para muitos brasileiros, mas nem sempre é possível pagar o valor total de um imóvel à vista.

Nesses casos, o financiamento imobiliário surge como uma alternativa viável, permitindo que você parcele o pagamento ao longo de vários anos.

Com diversas opções disponíveis no mercado, é essencial entender como funciona esse processo, os tipos de financiamento oferecidos e os requisitos necessários para a aprovação. 

Neste artigo, vamos mostrar tudo o que você precisa saber sobre financiamento imobiliário para tomar decisões informadas e seguras. Continue lendo para descobrir mais!

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de crédito oferecido por bancos e instituições financeiras para quem deseja comprar um imóvel, seja ele novo ou usado.

Nesse processo, o comprador paga uma parte do valor como entrada, e o restante é parcelado ao longo de vários anos, com juros.

Essa modalidade facilita a aquisição da casa própria, já que os valores dos imóveis são altos, o que dificulta comprá-los à vista.

Como funciona o financiamento de imóveis?

O financiamento de imóveis funciona como um empréstimo de longo prazo concedido por um banco ou instituição financeira para ajudar na compra de uma casa ou apartamento.

A principal diferença do financiamento para os demais empréstimos é que o valor contratado só pode ser usado para a compra do imóvel. Além disso, os financiamentos são mais longos, com contratos de até 420 meses, que equivale a 35 anos.

Leia mais: Tem diferença do empréstimo e financiamento? Qual escolher? 

Geralmente, as fases do financiamento imobiliário são:

  • Escolha do imóvel: você define o imóvel que deseja comprar
  • Análise de crédito: o banco avalia sua renda, histórico financeiro e capacidade de pagamento
  • Avaliação do imóvel: o banco faz uma vistoria para garantir que o valor pedido pelo vendedor está de acordo com o mercado
  • Assinatura do contrato: após a aprovação, o contrato de financiamento é assinado pelas partes envolvidas
  • Registro e liberação do crédito: o contrato é registrado em cartório, e o banco libera o valor financiado ao vendedor
  • Pagamento das parcelas: o comprador começa a pagar as prestações mensais conforme o prazo acordado

Um ponto importante sobre o financiamento é que o imóvel fica alienado ao banco até a quitação total da dívida, servindo como garantia do empréstimo.

Cada uma dessas etapas é fundamental para garantir um financiamento seguro e sem surpresas. Portanto, entender esse processo pode facilitar a sua aprovação e evitar imprevistos no futuro.

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Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Existem diversas modalidades de financiamento imobiliário no Brasil, cada uma com características específicas. Conheça as principais:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Modalidade definida pelo governo federal. Pode ser usada em imóveis de até R$ 1,5 milhão, com taxas de juros limitadas a 12% ao ano. Permite o uso do FGTS e financia até 80% do valor do imóvel. A Caixa Econômica Federal oferece o crédito imobiliário nessa modalidade.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Modalidade usada por bancos privados, é indicado para imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou que não se enquadram no SFH. Oferece maior flexibilidade nas condições de financiamento e pode financiar até 90% do valor.

Programa Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida é voltado para famílias de baixa renda, oferece subsídios e taxas de juros reduzidas para facilitar a aquisição da casa própria.

Cada uma dessas opções possui vantagens e desvantagens. É fundamental avaliar seu perfil financeiro e necessidades específicas para escolher a modalidade que melhor se adapta à sua situação.

Requisitos para conseguir um financiamento

Para obter um financiamento imobiliário no Brasil, é necessário atender a alguns requisitos básicos. As exigências podem variar entre as instituições financeiras, mas geralmente incluem:

  • Ter pelo menos 18 anos ou ser emancipado a partir dos 16 anos
  • Ser brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto permanente
  • Comprovar renda através de holerites, extratos bancários ou declarações do Imposto de Renda
  • Não estar com o nome sujo em órgãos de proteção ao crédito, como SPC ou Serasa
  • Apresentar documentos de identificação, como RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de residência atualizado

Atender a esses requisitos aumenta as chances de aprovação do financiamento e facilita o processo de aquisição do imóvel desejado.

Diferença entre taxa fixa e taxa variável no financiamento

Ao contratar um financiamento imobiliário, um dos pontos mais importantes a considerar é o tipo de taxa de juros que será aplicada. Isso influencia diretamente no valor das parcelas ao longo dos anos e no custo total do financiamento.

As taxas podem ser fixas ou variáveis, e cada uma tem suas vantagens e desvantagens.

  • Taxa fixa: mantém o mesmo percentual de juros durante todo o contrato. Isso significa que as parcelas terão valores previsíveis, facilitando o planejamento financeiro. É a melhor opção para quem quer estabilidade e segurança, sem surpresas no orçamento
  • Taxa variável: sofre alterações conforme índices econômicos, como a Selic ou o IPCA. Se os juros do mercado caírem, as parcelas diminuem, mas, se subirem, o custo do financiamento aumenta. Essa opção pode ser vantajosa em períodos de baixa inflação, mas traz riscos de oscilação nas parcelas.

Além da escolha entre taxa fixa e variável, outro ponto essencial no financiamento imobiliário é o sistema de amortização, que define como a dívida será paga ao longo do tempo. Os dois modelos mais usados no Brasil são a tabela SAC e a tabela Price.

O que é a tabela SAC?

A tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais comum em financiamentos de longo prazo e beneficia quem busca pagar menos juros ao longo do tempo.

Nesse modelo, as parcelas começam mais altas e diminuem gradualmente. Isso ocorre porque a amortização do financiamento é constante, enquanto os juros vão reduzindo conforme o saldo devedor diminui.

Na prática, isso significa que:

  • As primeiras parcelas são mais altas e vão diminuindo ao longo dos anos
  • O saldo devedor reduz mais rapidamente
  • Os juros pagos ao longo do financiamento são menores em comparação à tabela Price

Esse modelo é geralmente utilizado em financiamentos com taxa fixa, pois garante previsibilidade na queda das parcelas.

Isso faz com que esse modelo seja mais vantajoso para quem pode pagar prestações iniciais mais altas e deseja reduzir o custo total do financiamento.

O que é a tabela Price?

A tabela Price funciona de maneira diferente: as parcelas do financiamento são fixas do início ao fim.

Nesse sistema, os juros são maiores no início, mas vão diminuindo com o tempo, enquanto a amortização cresce gradualmente.

Principais características da tabela Price:

  • Parcelas com valores iguais durante todo o financiamento
  • Juros maiores no começo, mas reduzidos ao longo do tempo
  • Melhor para quem prefere previsibilidade no orçamento

A tabela Price pode ser mais comum em financiamentos com taxa variável, pois mantém parcelas fixas, mesmo que os juros do mercado sofram oscilações.

Leia também: Como fazer pra calcular saldo devedor de empréstimo consignado? 

Por isso, esse sistema é ideal para quem busca previsibilidade e não quer lidar com variações no valor das prestações. Porém, ao final do financiamento, o total pago em juros costuma ser maior do que na tabela SAC.

Como simular e escolher o melhor financiamento?

Antes de contratar um financiamento imobiliário, é fundamental fazer uma simulação para entender o valor das parcelas, os juros envolvidos e o custo total do crédito.

A simulação pode ser feita diretamente nos sites dos bancos, em aplicativos ou com a ajuda de um correspondente bancário.

Durante a simulação, você pode ajustar o valor do imóvel, o percentual de entrada e o prazo de pagamento. Isso ajuda a comparar diferentes condições e escolher a opção mais vantajosa.

Além disso, é importante analisar as taxas de juros, o tipo de amortização (SAC ou Price) e verificar se há benefícios, como o uso do FGTS.

Ao comparar as opções disponíveis, você garante um financiamento que cabe no seu orçamento e evita surpresas no futuro.

Dicas para facilitar a aprovação do financiamento

Conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário pode ser desafiador, mas algumas estratégias podem aumentar suas chances de sucesso:

  • Verifique e melhore seu score de crédito: antes de solicitar o financiamento, consulte seu score de crédito para identificar possíveis pendências. Pague dívidas em atraso e mantenha um histórico de pagamentos pontuais para melhorar sua pontuação
  • Participe do Cadastro Positivo: inscreva-se no Cadastro Positivo para que as instituições financeiras tenham acesso ao seu histórico de bom pagador, o que pode facilitar a aprovação do crédito
  • Estabeleça relacionamento com o banco: abra e movimente uma conta no banco onde pretende solicitar o financiamento. Isso ajuda a instituição a conhecer seu perfil financeiro e pode resultar em condições mais favoráveis
  • Organize sua documentação: tenha em mãos documentos como RG, CPF, comprovantes de renda e residência, além da declaração de Imposto de Renda, se aplicável. Uma documentação completa agiliza o processo de análise
  • Regularize sua situação financeira: se for autônomo ou empresário, mantenha seu CNPJ regularizado e as obrigações fiscais em dia. Para informais, considerar a formalização como MEI pode ser vantajoso
  • Utilize simuladores de financiamento imobiliário: antes de formalizar a solicitação, faça simulações para entender as condições oferecidas e ajustar o financiamento ao seu orçamento

Confira: Qual Score é bom para financiamento ou cartão de crédito? 

Seguindo essas orientações, você estará mais preparado para o processo de financiamento e aumentará as chances de aprovação para conquistar seu imóvel.

Como usar o FGTS em um financiamento imobiliário?

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma reserva financeira destinada para quem trabalha ou já trabalhou como CLT.

Os valores do Fundo podem ser acessados em condições específicas, e uma delas é para o uso do valor na entrada de um imóvel.

Confira: FGTS para compra de imóvel: como liberar e regras de uso 

Hoje em dia, os três tipos de financiamento imobiliário permitem o uso do FGTS para compor o valor de entrada do imóvel.

Além disso, os valores do Fundo também podem ser retirados para amortizar o valor de um financiamento em andamento.

A partir da amortização é possível quitar as últimas parcelas do financiamento e assim diminuir o tempo de pagamento ou até diminuir o valor da parcela atual.

Sendo assim, quem tem saldo no FGTS em contas ativas ou inativas pode acessar o valor do Fundo para dar entrada no financiamento ou amortizar.

Empréstimo para dar entrada em financiamento é alternativa

Para quem não tem saldo no FGTS, pode optar por contratar um empréstimo com boas condições para dar entrada no financiamento.

Uma boa opção é o Empréstimo consignado, modalidade que realiza o desconto da parcela diretamente na folha de pagamento ou benefício recebido.

Devido a sua forma de pagamento, o risco de inadimplência é menor e os bancos conseguem oferecer condições atrativas, como juros reduzidos e possibilidade de parcelar o valor em mais vezes.

Se você é aposentado ou pensionista do INSS, pode solicitar o Empréstimo consignado aqui na meutudo.

Com a gente você acessa taxas de juros atrativas, parcela o valor em até 84x e pode usá-lo como quiser, inclusive para dar entrada em um imóvel.

Ao solicitar com a gente e ser aprovado, o valor cai na sua conta de preferência em até 24 horas úteis!

Além disso, toda a solicitação é 100% online, sem você precisar sair de casa ou enfrentar filas para acessar o crédito que deseja.

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Agora você já sabe o que é o financiamento imobiliário, como essa modalidade de crédito funciona e como conseguir ser aprovado nesse empréstimo.

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