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FII: o que preciso saber para investir em fundos imobiliários?

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Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento que reúne a aplicação financeira de vários investidores para empreendimentos do setor imobiliário.

Há várias formas de investir em FIIs, e cada uma possui suas próprias normas e características, sendo assim, bastante variáveis.

Neste artigo, vamos detalhar diversas informações sobre o FII, ensinar como a modalidade de investimento funciona e como investir em fundos imobiliários. Confira mais a seguir.

O que é FII?

O Fundo de Investimento Imobiliário é uma forma de aplicação financeira destinada a empreendimentos do setor imobiliário, como prédios comerciais, hospitais, shoppings, etc.

Trata-se de um investimento conjunto, em que um grupo de investidores reúne seus recursos disponíveis para aplicar de forma conjunta no mercado imobiliário.

Assim, cada investidor que se une ao FII passa a receber ganhos proporcionais ao valor que cada um aplicou no Fundo.

Geralmente, FIIs são investimentos em grandes imóveis, para garantir uma diversificação de inquilinos, assim como minimizar o risco de grandes oscilações na distribuição dos rendimentos obtidos.

Saiba mais: O que é CDB? Vale a pena? Rendimento e guia para investir

Vale mencionar que os investimentos podem se suceder bem ou mal, o que será um fator determinante para a valorização ou desvalorização das cotas dos Fundos.

Estas cotas são as frações do Fundo que compõem o valor total, e o valor total compõe o patrimônio. Quem aplica seu dinheiro nesses Fundos, está comprando cotas.

Diferente de um proprietário de imóvel, o investidor do FII não exerce nenhum direito sobre a propriedade em si, nem responde por obrigações referentes ao imóvel.

FII é renda fixa ou variável?

Os FIIs são considerados investimentos de renda variável, pois a maioria destes Fundos têm cotas negociadas junto à bolsa de valores.

Apesar de vários fundos imobiliários fazerem a distribuição mensal dos rendimentos, eles não se enquadram na categoria de renda fixa.

Os motivos para isso são: não há garantia de manutenção dos rendimentos a longo prazo, e as cotas oscilam junto à bolsa de valores, por conta de fatores como condições do mercado ou gestão da carteira.

Assim, não é possível ter uma previsão de quanto retorno o fundo imobiliário trará, diferente dos investimentos de renda fixa, que possuem maior previsibilidade.

Tipos de Fundos Imobiliários

Há alguns tipos de Fundos Imobiliários, cada um possui características distintas, como o tipo de aplicação e estratégia de investimento. Confira quais são a seguir.

Fundos de Tijolo

Os Fundos de Tijolo ou de Renda investem na construção e compra de imóveis para alugar.  Este FII é um dos mais tradicionais.

O retorno das locações e a valorização do empreendimento com o passar do tempo será o lucro distribuído aos investidores.

Leia também: Fundo Renda Fixa: o que é, como investir, é a melhor opção?

Há subcategorias, como Fundos de Hospitais, de Hotéis, Shoppings, Educacionais, entre outros. Cada uma das espécies possui rendimentos e riscos diferentes.

Fundos de Desenvolvimento

Os Fundos de Desenvolvimento investem somente em projetos imobiliários que ainda se encontram em fase de construção ou desenvolvimento.

Este tipo de FII possui maior risco, mas também tem um potencial muito maior de retorno, especialmente se o projeto for bem-sucedido e se valorizar adequadamente após concluído.

Fundos de Papel

Os Fundos de Papel são investimentos em ativos financeiros que estão vinculados ao mercado imobiliário, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Leia mais: O que é RDB e qual a diferença com o CDB no investimento?

Fundos Híbridos

Os Fundos Híbridos combinam dois tipos de ativos imobiliários distintos, unindo propriedades físicas e títulos financeiros no mercado imobiliário.

A diversificação destes FIIs ajuda a equilibrar a valorização do capital e a renda passiva de forma mais saudável.

Fundos de Fundos

Os Fundos de Fundos são investimentos em cotas de outros Fundos Imobiliários, o que permite que os investidores tenham acesso a vários ativos diferentes ao adquirir apenas uma cota.

Aprenda: O que é Fundo Garantidor de Crédito e o que ele protege?

O principal objetivo deste modelo é diversificar o acesso a ativos diferentes, o que acaba diminuindo riscos e otimizando ganhos com o investimento.

Como funciona o investimento em fundo imobiliário?

O investimento em um Fundo Imobiliário funciona de forma bastante simples, apesar de parecer um procedimento complexo.

Ao investir em FIIs, você está adquirindo cotas em um Fundo Imobiliário, o que funciona de forma semelhante à compra de ações em uma empresa.

Cada cota adquirida representa uma parcela do patrimônio do Fundo, podendo incluir imóveis ou títulos imobiliários.

O investidor poderá aplicar seu dinheiro em vários tipos de empreendimentos no setor imobiliário, desde imóveis na planta a shoppings, hospitais e hotéis.

Entenda: Imposto de Renda CDB: como declarar e calcular

Os fundos são gerenciados por profissionais especializados da corretora, onde tomam decisões relacionadas a compra e venda de imóveis, locação e manutenção, além da administração dos recursos do FII.

A distribuição dos rendimentos aos investidores é feita regularmente, seja de forma mensal, trimestral ou semestral, o que é um ponto de vantagem dos FIIs.

Além disso, os FIIs devem divulgar periodicamente relatórios de desempenho, detalhes financeiros e sobre a gestão do investimento, para garantir transparência, deixando os investidores cientes sobre a performance do investimento.

Qual o valor mínimo para começar a investir em FII?

Uma grande vantagem do investimento em FIIs é sua acessibilidade, pois o valor inicial do investimento é baixo.

A depender da empresa, banco ou corretora, você pode começar a investir na modalidade a partir de R$ 100,00.

Nesse ponto, a negociação é similar às operações com ações no mercado fracionário, onde é possível comprar pequenas “fatias” do investimento.

Logo, para investidores iniciantes, o FII pode ser uma ótima opção, pois ajuda a diversificar seus investimentos e não exige grande capital para começar.

Como começar a investir em fundos imobiliários?

Não há um passo a passo de como investir em fundos imobiliários que sirva para todas as situações, mas, em geral, é importante seguir alguns direcionamentos básicos. Confira:

  • Antes de investir, é fundamental entender como as FIIs funcionam a fundo. Por isso, eduque-se e entenda todos os detalhes sobre o investimento, para saber para onde o seu dinheiro está indo.
  • Analise o seu perfil de investidor, decida a quantia que quer aplicar e escolha o tipo de FII em que você deseja investir.
  • Pesquise corretoras ou instituições financeiras que tenham boa reputação no mercado, para garantir que seu dinheiro está sendo aplicado em uma instituição segura e confiável.
  • Utilize as ferramentas da corretora para analisar diferentes fundos. Considere fatores como rentabilidade histórica, tipos de imóveis, localização e qualidade da gestão.
  • Procure diversificar seus investimentos para minimizar riscos, ou seja, não invista somente em um tipo de FII.
  • Compre as cotas através da plataforma da corretora e comece a receber os rendimentos mensais.

Leia também: Tesouro IPCA: o que é, para que serve e como funciona

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Como saber em qual fundo imobiliário investir?

Escolher o fundo imobiliário certo pode parecer desafiador, afinal, você está decidindo para onde o seu dinheiro irá. Confira algumas dicas para te ajudar:

  • Análise de rentabilidade: verifique a rentabilidade histórica do fundo. Lembre-se de que desempenho passado não garante resultados futuros, mas, pode servir como base para entender a probabilidade de riscos da modalidade.
  • Diversificação de ativos: prefira fundos que invistam em uma variedade de imóveis e localizações. Isso ajuda a minimizar riscos específicos.
  • Gestão do Fundo: investigue a reputação e a experiência dos gestores do fundo. Bons gestores são fundamentais para o sucesso do FII.
  • Liquidez: considere a liquidez do fundo, ou seja, a facilidade de vender suas cotas no mercado, caso seja necessário futuramente.
  • Distribuição de rendimentos: observe a regularidade e a consistência dos rendimentos distribuídos aos investidores do Fundo.

Seguindo estas dicas, você tem um direcional para começar a aplicar seu dinheiro nos FIIs, sem ficar perdido em meio a tantas informações.

Aprenda: Imposto de Renda sobre investimentos: declaração e valores

Como resgatar o dinheiro investido em fundos imobiliários?

Resgatar seu investimento em FIIs é um processo relativamente simples. Há alguns passos envolvidos nos procedimentos para resgate do valor investido:

  • Venda das cotas: acesse a plataforma da sua corretora e venda suas cotas no mercado secundário.
  • Recebimento do dinheiro: o valor da venda será creditado na sua conta da corretora, de onde você pode transferir para sua conta bancária.
  • Impostos: lembre-se de que a venda de cotas pode estar sujeita à tributação. Consulte um contador para entender melhor suas obrigações fiscais.

FII e Imposto de Renda

Um dos grandes interesses para investidores é obter investimentos que não têm a incidência do Imposto de Renda.

Os rendimentos mensais recebidos por pessoas físicas, provenientes de FIIs são isentos de IR, desde que o investidor possua menos de 10% das cotas do fundo e que o fundo tenha o mínimo de 50 cotistas.

Já o lucro obtido na venda das cotas é tributado. A alíquota é de 20% sobre o ganho de capital, e o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Mesmo quando o investimento no FII for isento, ele deverá ser informado na Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física (DIRPF).

Vantagens e desvantagens de investir em FII

Entenda quais são as principais vantagens e desvantagens dos investimentos em Fundos de Investimento Imobiliários.

Vantagens

  • Acessibilidade: investimento inicial baixo
  • Diversificação: permite diversificar investimentos no mercado imobiliário
  • Liquidez: maior liquidez em comparação com a compra direta de imóveis
  • Rendimentos mensais: distribuição regular de rendimentos
  • Gestão profissional: administrados por gestores experientes.

Desvantagens

  • Renda variável: não há garantia de retorno positivo
  • Riscos de mercado: exposição aos riscos do mercado imobiliário
  • Tributação: ganho de capital na venda das cotas é tributado
  • Taxas: custos de administração e performance podem afetar a rentabilidade.

Vale a pena pegar empréstimo para investir?

Pegar um empréstimo para investir é considerado uma prática arriscada, especialmente quando falamos em investimentos de renda variável, ou seja, que não têm garantia de lucro.

Mas, se você está disposto a arcar com os riscos de fazer um empréstimo para investir, há opções de crédito mais baratas e acessíveis para que você aplicar em seu investimento.

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Investir em Fundos de Investimento Imobiliário oferece uma maneira acessível e diversificada de entrar no mercado imobiliário, fazendo um investimento de baixo custo inicial.

Lembre-se de pesquisar detalhadamente sobre seu investimento e, se necessário, consulte um profissional financeiro para orientações específicas.

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